通則法の適用

こんにちは。大阪市平野区の濱岡司法書士行政書士事務所です。

原則、未成年者（現在２０歳未満）の者が会社の取締役等役員に就任する場合は親権者の同意が必要です。

ただし、新たに就任する取締役が外国籍の場合は通則法が適用されて親権者の同意書が不要となることがあります。

法の適用に関する通則法第４条１項で、本国法で成人の場合は行為能力が認められています。

たとえば、中国籍の場合は１８歳以上で成人なので１８歳で親権者の同意書なく取締役に就任できます。（国籍の記載のある住民票の添付が必要。）

成年被後見人の居住用不動産処分

こんにちは。大阪市平野区の濱岡司法書士行政書士事務所です。

成年後見人が被後見人の居住用不動産を売却等処分する場合、家庭裁判所の許可が必要となります。（民法８５９条の３）また、後見監督人が選任されている場合は後見監督人の同意が必要です。

成年後見人が家庭裁判所の許可を得ないで本人の居住用不動産を売却した場合、その売買契約は無効です。

居住用でない被後見人の不動産を処分する必要性が生じた場合、後見人は自己責任で処分することができます。後見監督人が選任されているときは後見監督人の許可が必要です。

権利能力なき社団の代表者名義の不動産

こんにちは。大阪市平野区の濱岡司法書士行政書士事務所です。

権利能力なき社団は、法人格が与えられていないため社団名義で不動産の登記名義人になることはできません。そのため、通常代表者個人名義で登記します。

権利能力なき社団の典型例としては、町内会や入会団体、マンションの管理組合などがあります。

権利能力なき社団の代表者が変更になった場合、所有不動産の所有権移転の登記原因は「年月日（新代表者の就任日）委任の終了」となります。

シェアハウス「スマートデイズ」民事再生法申請を棄却

濱岡です。
「オーナーの多くが「スルガ銀行」から融資を受けていたが、審査を通りやすくなるように預金関係の書類が改ざんされていた。」
偽の源泉徴収書を発行したり、（専門の業者、書上げ屋）修正申告で所得を水増しして住宅ローンの審査を通りやすくすることは、破産申立の事件で何件か遭遇しました。
他にも、新築なのに時期をずらしてリフォームローンを併用したり、ソーラーパネルを設置すると偽って住宅ローンの借入額を水増しする方法、オーバーローンの手法は様々です。
業者主導でなされ、その上、融資手数料として過大な費用が請求されています。通常であれば融資がおりないものを無理に通しているため、返済に行きづまったり、また、物件も割高であることから、処分しても多額の負債が残存するため、破産に至るケースが多々見られます。

今回、スルガ銀行の貸し手責任が問われていますが、私も同様の経験から、（同一の地方銀行と同一の業者で複数みられた。）それとなく、融資担当者に聞いたことがあり、虚偽の可能性があるかもと、うすうす感づいているが書類として揃っていれば、それ以上立入ることは難しいので、融資を実行するという、なんともいい加減な話でした。

貸付けノルマを達成したい融資担当と儲け重視の悪徳業者との利害が一致しているので、こういう貸付けが行われるという実態があります。　今回の事件では、銀行の責任がどの程度、問われるか興味があります。

悪質な「便利屋」に約90万円の支払い命じる

濱岡です。
奈良の便利屋が見積額と大きく異なる費用を請求し、不当利得及び不法行為による損害賠償として90万円の支払を命じる判決が下されたそうです。
このニュースを見たとき、クスッと笑ってしまいました。
この件かどうかは断定できませんが、娘が大学のサークル活動の一環として、奈良県の消費者活動に参加していたとき奈良県の消費者生活相談の担当者、消費者問題に取組んでいる弁護士との会合での話題で、たびたび問題を起こしている便利屋を相手に、訴えを提起したところ、担当弁護士の事務所前に野ぐそがたれてあり、便利屋のしわざかと騒ぎになったのですが、違いました、とういう笑い話を思い出したからです。
ちなみに、ご多分にもれず父娘の関係は寒々としており、「お父さんとは話せんことにしてるねん。」と会話は殆どありません。この話も娘が機嫌の良いときにぽろっと話してくれたことなので、裏をとることはできませんのであしからず。

裏カジノ

濱岡です。
ミナミで裏カジノが横行していると報道していた。
私は出入りしたことがないが、かなり前に
裏カジノが原因で多重債務になった依頼者がいて
その時に聞いたところによると、ミナミにはあちこちにあって、彼が利用したのは店内のPCでカジノソフトによる手法だった。
きっかけは職場の同僚に誘われ、興味半分で行った時にかなり儲けて味をしめて
通うようになり、深みにはまり負けがこんで多重債務に陥ってしまった。
過去にも、組関係の賭博で莫大な負債を抱え、自殺に追込まれた人がいた。
こういうことを見聞すると、IR（カジノを含む統合型リゾート）もありかなと思う。
歴史的にみても、アヘン戦争後に中国政府がアヘンを解禁したり、アメリカの禁酒法の例もあるように、するなと言っても、してしまうのが人間で、一定数のギャンブル好きな人は存在するわけだから、セーフティーネットを構築すれば非合法な賭博で食い物にされるよりは、ましかなと考える。

住居表示実施による住所変更登記

こんにちは。大阪市平野区の濱岡司法書士行政書士事務所です。

不動産の登記情報の権利者の欄には、登記名義人とその人の住所が記載されていますが、その住所地が役所の都合（住居表示の実施）で変わった場合においても変更の登記申請をする必要があります。登記にかかる登録免許税は非課税です。（登録免許税法第５条４号）

登記申請の際に必要な住居表示があったことの証明書は、市役所で無料で発行してもらえます。

婚姻前の氏の記録の申出

こんにちは。大阪市平野区の濱岡司法書士行政書士事務所です。

平成２７年２月２７日より役員の氏名に婚姻前の氏も記録することが可能となりました。

婚姻により氏名を改めた役員がいる場合、その役員の就任・重任等の登記申請時、戸籍上の氏名に加えて婚姻前の旧姓を併記するように申し出をすれば旧姓も（）で記録されます。ただし、その場合は、戸籍謄本等の証明書を添付する必要があります。

役員欄　　　〇〇□□　（△△□□）

登記識別情報の通知書

こんにちは。大阪市平野区の濱岡司法書士行政書士事務所です。

現在、新たに発行される不動産の権利証はすべて登記識別情報ですが、以前まで発行されていた登記済の印鑑が押されている権利証は現在でも有効です。

登記識別情報の通知書は、土地建物それぞれにつき発行されます。また、共有者がいた場合には共有持分ごとそれぞれに発行されます。たとえば、土地１筆、建物１個をXさんが２分の１、Yさんが２分の１ずつ共有するものとして購入した場合、以前までは１部の登記済権利証だったものが、現在は計４通の登記識別情報が発行されます。

住宅用家屋証明書

こんにちは。大阪市平野区の濱岡司法書士行政書士事務所です。

個人が居住するための住宅を取得し、一定の要件を満たした場合、市町村発行の住宅用家屋証明書を添付することで所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の際にかかる登録免許税が軽減されます。

その適用家屋の要件としては、個人が自己居住のために取得（新築）したものであることや床面積が登記簿上５０平方メートル以上あることなどがあります。その他登記の目的によって異なる要件等あります。

所有権保存登記なら固定資産評価額の１０００分の４が１０００分の１．５になります。所有権移転登記の場合は１０００分の２０が１０００分の３となります。抵当権設定登記なら１０００分の４が１０００分の１となります。